2019. 12. 6. 13:35ㆍ카테고리 없음
분양가 상한제 시대에 전세난민 탈출 비법!
11년간 음악학원 운영한 경력. 2018년 내꿈사 카페 오픈해서 청약 정보를 나누고 있다. 이런 사소한 계기가 카페에 큰 힘이 되. 작년 9월부터 강의를 시작. 다른 유명 부동산 강사도 모셔서 강의를 진행중. 당첨자가 810명이나 나옴! 청약을 운이라고 생각하느데 청약이야말로 전략이다!
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분양 이슈
현재 140여번 정도 변경이 되었다. 문정부 때는 10번 정도 바뀌었어. 청약고시라는 말이 나올 정도
1. 무순위
일명 줍줍. 잘 모르는 분들은 이것들을 놓치고 있다. 아파트 투유에서 공시적으로 만듬. 사전접수/사후접수 2가지로 나뉨. 건설자 재량으로 미분양 물량을 텀
부작용이 있음. 홍제 플레이스가 대표적. 식스센스급 반전 드라마. 1순위에서 높은 경쟁률인데 미분양이 무더기. 미계약이 계속 많이 나. 현장 줍줍도 갔는데, 현장에서는 다주택자도 신청이 가능. 결국 무주택자, 1주택자를 위해 개설했지만 부자들이 싹쓸이해감.
그래서 5월에 다시 정책을 만듬
2. 예당 500%
투기과열 지구내에서만. 미분양을 원천봉쇄하기 위한 제도. 무주택, 1주택자는 청약을 할 수 있고, 예비인원에 들 수있다. 5월 20일에 발표했는데, 한달만에 고분양자 심사를 강화.
3. 고분양가 상한기준 110% -> 100%
아파트 분양가 낮아진다. 1년 초과기준이 110%이었는데 100%로 낮춤. 10%차이지만 심한 차이가 있다. 집은 억단위이기 때문에. 조합원 입장에서는 안 좋을 듯. 일반 분양을 비싸게 팔아야 수익이 나온다. 한해 물가 상승이 3%되는데 5%밖에 못 올린다는 것은 조합원 입장에서는 수익이 어렵다. 청약 수분양자 입장에서는 좋은 것이지만, 모두 행복한 것이 아니다.
그래서 이렇게 많은 단지가 후분양으로 돌아섰다. 정부정책에 무턱대고 비난하는 사람도 있는데, 그래봤자 도움되는 것이없다. 어떻게 할지 방법을 연구하고 찾아보아야 한다.
신규 신도시를 하는데 많은 비용과 시간이 필요하다. 정부입장에서는 서울 물량이 부족하지 않다고 주장한다. 관리처분 받은 곳이 많기 때문. 이것만 잘 분양해서 공급부족은 오지 않을 듯. 정부는 어쩔수없이 부작용을 각오하고 정책을 낸 것.
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현재 둔촌주공이 핫하다. 분양가 상한제를 하겠다고 하자. 둔촌주공에서는 분할분양을 하겠다고 함. 이 단지들은 후분양을 해야 수익이 높지만, 재정사업 리스크를 고려한다. 59제곱 이상과 이하를 분할하겠다고 한 것. 이거보고 뛰는 정부위에 나는 조합이 있다는 생각이 들었다. 규제가 심할 수록 반대의 역설이 생겨난다.
서울 집값이 오르는 이유. 그건 군상제가 이유다.
조합원에서 많은 이야기가 나왔는데, 7월 8일 분양가 상한제를 처음 언급. 아파트 가격은 더 싸진다. 약 5~10%정도. 그래서 내년부터는 로또분양의 전성시대가 될 것이다. 지금 이번정부에서 무리해서 사업할 이유가 없어진다. 이런 과도한 규제가 나오면 사업장에서는 물량을 줄일 것.
정부에서 유예기간을 4월까지만. 그래서 밀어내기 분양을 하려고 서두르는 모양.
장기적으로 보면 서울의 공급은 더욱 부족해지고, 근본적인 문제를 해결하지 않았기 때문. 그래서 희소성이 점점 높아질것. 지금 30대는 가점이 높지 않아 일반매매로 돌아섰다.
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과거에도 분양가 상한제가 있었다. 1989~98말까지 분양가 원가 연동제를 시행. 이게 끝나고 나서는 미친듯이 뛰었다. 노무현 정권에도 민간 택지 상한제 시행. 2017년. 규제가 끝나자마가 엄청 폭등하였다. 이렇게 폭등하면 규제가 나올 확률이 크다.
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지금으 규제가 엄청 바뀌고 있다. 11월 6일에 투지과열지역에 27개 투기과열지역을 발표. 그래서 분양가 유예기간 안에 밀어내기 분양을 시행중. 그래서 새 아파트 희소성이 부각되고 가치가 올라갈 듯
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그럼 분양가란?
사업자별 특성을 고려하여 산정. 전매제한기간 최대 10년이 된다. 거주의무기간을 도입. 민간택지에도 적용. 의무거주기간은 공공분양에만 있었던거. 이게 중요하다. 내가 꼭 들어가야 한다. 전세가 안된다는 의미. 보통 전세를 받아 서울권에 갔는데 이제는 그런거 안된다. 아파트 분양가의 40%만 대출이 나오는데 60%에 대한 자금계획이 없다면 입주가 안된다.
27개동중 입지가 좋은 곳을 한번 더 찝어준 꼴이 된것. 가점과 자금까지 되는 분들만 된다. 그들만의 리그가 된다. 시세차익이 가장 큰 강남 3구다. 당첨되면 10억 프리미엄이 보장된다고 보면 됨.
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서울은 지금 다 투기과열지역
정부는 아파트 가격이 계속 오르면 추가한다고 경고. 80%미만의 가격으로 나온다. 유예기간을 4월 28일인데, 왜 4월일까 총선을 의식한것. 이번 정부는 무주택자편이다. 그래서 내집마련을 청약으로 꿈꾼다면 이거밖에 없다. 이걸 잘 공부해서 내집마련하길 강추!
대출 보완 내용
시장교란행위 강화 : 부정행위로 당첨되면 10년간 취소됨.
전세자금대출도 규제하는데 사적보증보험은 규제 하고 있지 않음
민간택지 상한제 주택은 5년 범위에서 거주의무 고려중..
분양가상한제
정부도 서울에 입주 물량이 부족하다는 것을 안다.
계약갱신청구권 : 자동으로 2년 연장
전월세 상한자 : 임대사업자가 아님에도 5%로 규제
이렇게 과하면 부작용이 없을까? 임대인 입장에서 전세가를 max로 올릴 것. 그러면 전세 매물이 씨가 마른다. 그러면서 수요자가 많다. 거주를 해야 1순위를 받기 때문에. 부동산에 가면 전세수첩이 돌듯.
둔촌주공이 5천새대 가까이 분양하고 있다. 일반분양이 많은 곳을타겟으로 함.
유예기간
2만5천이 가능, 4.3만이 불가능이라고 예상
재건축
이주하고 철거하는데도 시간이 걸린다. 6개월~1년정도 걸린다. 4월 이전에 분양하려면 지금 철거단계에 와있어야 한다. 반포우성은 최저가점이 전평이 69점. 4인가족 만점 통장. 이렇게 높은 통장이 많을지 몰랐다. 우리가 생각도 못한 높은 통장이 쏟아질 듯.
개포주공1단지는 철거중, 청담삼익은 소성중, 대치구마을 1지구는 이주중 등 빨간 박스는 어려울 것으로 예상
방배5구역은 이주중. 안연 2구억도 착공중. 사실 이중에서 분양이 가능한 것은 적다.
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지역 지차체가 더 심하게 규제하기도 한다. 과천지식정보타운, 푸르지오 벨라르테, 과천제이드 자이 등
청약은 대박이 될 수 밖에 없다.
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주목할 곳
국토부랑 행정시가 행정소송 중. 조합장이 법률자문단을 선임해서 소숭중이다. 여기서 승리하면!? 다른 조합들도 따라할 것. 싸게 분양할 이유가 없으므로. 조합들 입장에서 원베일리가 이기면 따라할 확률이 높다. 조합들은 어떻게든 승리하려고 노력중.
오늘 나온 뉴스인데, 소송준비하면서 유예기간안에 분양하기 위해 준비중. 소송에서 패할경우를 생각중
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27개동 지정
핀셋지정. 앞으로 공급 씨가 마를 것이다. 정부에서는 더 추가할 것이라고 발표.
서초구에 가장 많이 규제. 37개 단지.
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50점대로 둔촌주공을 노린다면 9억 이상으로 나오기를 바래야 한다. 너무 싸다는 가격은 어마어마한 가격을 불러오므로 주의.
지금 허브에서 말하는 가격은 무척싼것. 둔촌주공 2천만원이라면 10만개 통장이라는 예기도 나옴.
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5년이내 신축이 8.9%. 너무 적다. 단 9%도 안되는 분들만 5년 이내 신축에서 살 수 있다. 25년에는 0.65%로 줄어들 수 있다.
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정부에서 신축을 한다고 하는데 쉽지 않아 보인다. 국토부 블로그를 자주 보면 좋다.
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남양주, 하남, 인천등 기존계획에서 20년으로 연기되었다. 그래서 30만 가구 공급 계획이 지연될 것으로 예상. 대부분 21년 말 공급은 힘들 듯.
3기 신도시를 발표했는데, 교통과 자급자족을 어필. 서울과의 거리도 가까워서 좋지만, 아파트 입주가 먼저냐, 기업입주가 먼저냐? 입주가 먼저다. 수년후 기업이 들어오고 그 다음 gtx가 들어온다. 2기 신도시에 집을 가지고 있다면 매도 시기를 잘 잡기를 추천
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청약 경쟁률.
7월 상한제 발표 이후 올라가. 50점대가 애매함. 중요한 것은 최저가점. 이것만 넘어서면 당첨.이게 계속 올라가고 있다.
3인가족 만점이 64점. 이렇게 높은 통장이 너무 많다. 재밌는 것은 만점인 곳이 한 군대도 안나와. 84점은 나왔지만 74점이 많이 나옴.
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청약점수 당첨컷 정리
접수건수도 봐야 한다. 1순위 통장이 좋다. 경기사람인데 서울집은 어렵다. 서울은 무조건 1순위에서 분양이 끝난다. 청량리역 롯대는 2만통장이 들어왔지만 경쟁률은 16정도로 낮았다. 9억 미만과 9억 초과가 나왔다. 많은 분들이 허브보증을 선택해서 9억 이하를 선택. 가점이 낮다면 시행자 보증을 선택해야 한다. 최저 가점이 41점이 나왔을 정도.
시행사 대출이 나온다는 걸 알면 가점이 애매하면 9억 초과를 넣는게 좋다. 9억 초과 집들이 로얄층이다. 뷰가 중요하다. 84c인기 타입은 5층 이하만 9억 이하다. 개인적으로 안타깝다. 나중에 입주해서 일반매매할때 저층과 고층의 차이가 크다.
이수는 1.8만개 통장, 경쟁은 203이 나왔다! 최저 가점이 63점. 7월 이후는 다 불바다가 되었다.
가점이 낮으면 서울집 못구하나? 규제를 활용하면 기회가 될 수 있다. 여력이 되면 일반매매도 고려해야 한다.
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59 타입
송파 시그니처 9억 이하라 2.3만이 들어와
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청약 플랜
64점 이상은 강남권 분상제 이전에 청약하길
- 전매제한 10년 감수, 의무거주기간 고려
- 대출금 외 자금이 마련되어야 함.
69점 이상은 강남권 분상제 이후
- 분양가 상한테 이후 노릴 것.
- 본의 가용자금에 따라 전략이 달라짐
60점 이상은 강북인기 지역
- 동대문 용두 6구역 등
- 일반분양이 많다면 노려볼만 함.
40~50점대는 분상제 이전 밀어내기 분양을 공략
- 예비담첨을 노리는 것
- 46점이 예당으로 담청된 사례
45점 이하는 이부권, 분양권, 5년이하 준신축 아파트 추천
- 비조정 지역과 추첨제를 노려
- 거기서 자금을 불려서 입성 추천
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담청제 발표일이 같을 때
사람들은 대부분 A급으로 몰리는데, 나의 가점을 생각해서 C급을 노리는 거이 좋음
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서울은 지금 리미티드 에디션이다. 선택받은 자만이 가질 수 있다.
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특별공급을 찾아라!
신혼부부. 노부부 등 해당된다면 가점이 낮아도 도전해볼 수 있다. 더구나 이거는 추첨제다. 10%정도 미계약이 나오는데 초과접수자 사이에서 추첨으로 뽑는다.
가장 위험한 투자는 전세이다.
